Pesquisa do preço por m²
Coleta de anúncios de 13 de novembro de 2026, que dá os números do site, e a pesquisa documental de 12 de novembro de 2026: o que os portais publicam sobre o preço anunciado em Maringá, e o quanto esses números sustentam.
Coleta de anúncios de 13 de novembro de 2026
Foram lidos os anúncios de venda de Maringá no Chaves na Mão (pela busca pública que o portal oferece a agentes, liberada no robots.txt) e parte das fichas do Sub100 listadas no sitemap público do portal. Depois da limpeza ficaram 7.464 anúncios, cada um atribuído a um bairro pelo nome anunciado (ou pelas coordenadas, quando o nome não bate com a lista de bairros).
- Apartamento, casa e terreno são calculados à parte. Coberturas, kitnets e studios contam como apartamento; sobrados e casas em condomínio, como casa.
- Área construída ou privativa para casas e apartamentos; área do lote para terrenos.
- Saem anúncios sem preço ou área, com área ou R$/m² fora de faixas plausíveis, repetidos (mesmo tipo, bairro, preço e área) e atípicos no bairro (regra de Tukey).
- O número é a mediana. Média, faixa central (P25 a P75) e amostra aparecem em cada bairro. Com menos de 10 anúncios, o site avisa.
- É preço pedido. A área informada varia entre anunciantes (privativa, útil ou total), e o bairro é o declarado no anúncio.
| Tipo | Mediana (R$/m²) | Faixa central | Anúncios |
|---|---|---|---|
| Apartamentos | 8.809 | 6.420 a 11.008 | 2.386 |
| Casas | 5.160 | 4.000 a 6.410 | 3.417 |
| Terrenos (m² do lote) | 1.062 | 833 a 1.383 | 1.661 |
Cobertura nos 75 bairros oficiais da lista de referência: 58 com apartamentos, 72 com casas e 74 com terrenos anunciados (10 anúncios ou mais: 27, 60 e 52). Os valores de cada bairro estão nas páginas dos bairros, no mapa e no panorama da cidade.
Coleta de anúncios de aluguel de 13 de novembro de 2026
Na mesma data e com as mesmas regras, foram lidos os anúncios de aluguel residencial de Maringá no Chaves na Mão e parte das fichas de locação do Sub100. Ficaram 1.303 anúncios de apartamentos e casas; comerciais, terrenos e temporada ficam de fora. O valor é o aluguel mensal pedido por m², sem condomínio e IPTU.
| Tipo | Mediana (R$/m² mês) | Faixa central | Anúncios | Rentabilidade bruta |
|---|---|---|---|---|
| Apartamentos | 41,6 | 30,0 a 54,3 | 859 | 5,8% ao ano |
| Casas | 23,6 | 19,2 a 30,5 | 383 | 5,6% ao ano |
| Terrenos | 4,8 | 3,0 a 5,6 | 61 | não se aplica |
Rentabilidade bruta = 12 × aluguel mediano por m² ÷ preço de venda mediano por m², calculada faixa a faixa de metragem (quitinete com quitinete, apartamento grande com apartamento grande), sem descontar vacância, condomínio, IPTU, manutenção nem impostos. Com anúncio de aluguel: 48 dos 75 bairros oficiais para apartamentos e 61 para casas. Os valores por bairro estão no panorama de aluguel.
Resultado da pesquisa documental de 12 de novembro de 2026
Não foi possível comprovar um “valor real de venda” do metro quadrado dos bairros de Maringá. Os portais oferecem preços pedidos, não uma base de negócios fechados, e nenhuma base de escrituras ou transações foi obtida.
A pesquisa também não alcança todos os bairros. Onde falta amostra, o resultado fica indisponível: preencher a lacuna com a média de bairros vizinhos criaria uma precisão que não existe.
Células bairro × tipo com valor
34
em 31 bairros e localidades
Com menos de 10 anúncios
30
de 34 células
Com 30 anúncios ou mais
2
apartamentos na Zona 01 e na Zona 07
Referências para a cidade, por fonte
| Fonte | Medida | Apartamentos (R$/m²) | Casas (R$/m²) | Terrenos (R$/m²) | Observação |
|---|---|---|---|---|---|
| Tudo de Imóvel | Mediana | 9.423 | 5.294 | — | 324 anúncios no total declarado pelo portal. |
| Guru dos Imóveis | Mediana | 9.132 | 5.434 | 1.096 | Contagens exibidas de 136, 246 e 51 anúncios, respectivamente. |
| Viva Real | Valor médio (arredondado) | aprox. 8.200 | aprox. 4.800 | — | O painel geral do portal mostra aprox. R$ 4.600/m² para imóveis em conjunto, que não substitui os valores por tipo. |
| Proprietário Direto | Agregado sem tipo | — | — | — | R$ 6.064/m² para todos os tipos em conjunto; não utilizável por tipo. |
| FipeZAP | Índice | Nenhum valor oficial de Maringá foi localizado e confirmado | Valores de Curitiba ou Londrina não podem ser atribuídos a Maringá. | ||
Valores publicados por bairro e tipo
Fonte de todos os números desta tabela: Tudo de Imóvel, medianas publicadas pelo portal. Em ordem alfabética — não é um ranking. Traço significa que o portal não publicou valor para o tipo, nunca preço zero.
| Bairro ou localidade, como publicado | Apartamentos (R$/m²) | Anúncios | Casas (R$/m²) | Anúncios |
|---|---|---|---|---|
| Bom Jardim | — | — | 5.857 | 3 muito pequena |
| Chácara Paulista | 9.259 | 7 pequena | — | — |
| Conjunto Habitacional Requião | — | — | 5.125 | 3 muito pequena |
| Jardim Aclimação | 8.753 | 8 pequena | — | — |
| Jardim Alvorada | 5.294 | 4 muito pequena | 5.111 | 9 pequena |
| Jardim América | — | — | 3.788 | 3 muito pequena |
| Jardim Araucária | — | — | 3.740 | 4 muito pequena |
| Jardim Cidade Monções | — | — | 6.944 | 3 muito pequena |
| Jardim Espanha | — | — | 7.259 | 4 muito pequena |
| Jardim Guaporé | — | — | 8.056 | 3 muito pequena |
| Jardim Monte Rei | — | — | 4.593 | 9 pequena |
| Jardim Munique | — | — | 6.054 | 7 pequena |
| Jardim Oriental | — | — | 5.626 | 4 muito pequena |
| Jardim Paris | — | — | 5.702 | 3 muito pequena |
| Jardim Paris VI | — | — | 5.872 | 4 muito pequena |
| Jardim Paulista | — | — | 4.795 | 5 pequena |
| Jardim Pinheiros | — | — | 5.441 | 3 muito pequena |
| Jardim Santa Rosa | 9.233 | 3 muito pequena | — | — |
| Jardim Tropical | — | — | 6.140 | 3 muito pequena |
| Loteamento Madrid | — | — | 5.143 | 4 muito pequena |
| Loteamento Sumaré | — | — | 5.200 | 3 muito pequena |
| Parque Avenida | — | — | 5.000 | 3 muito pequena |
| Parque Residencial Cidade Nova | — | — | 3.333 | 3 muito pequena |
| Vila Emília | 7.778 | 3 muito pequena | — | — |
| Vila Marumby | 8.778 | 3 muito pequena | — | — |
| Zona 01 | 11.190 | 30 maior neste levantamento | — | — |
| Zona 02 | 13.372 | 3 muito pequena | 5.586 | 4 muito pequena |
| Zona 03 | 10.815 | 14 intermediária | — | — |
| Zona 05 | 6.935 | 3 muito pequena | — | — |
| Zona 07 | 8.876 | 33 maior neste levantamento | — | — |
| Zona 08 | 10.886 | 16 intermediária | 8.232 | 4 muito pequena |
Como ler
- Zona 01 e Zona 07 têm as maiores amostras de apartamentos, mas ainda sem auditoria por empreendimento, idade e faixa de área. São referências iniciais de oferta.
- Zona 02 tem o maior valor de apartamentos publicado, vindo de apenas três anúncios. Isso não sustenta dizer que é o bairro mais caro.
- Casas: nenhuma célula chega a dez anúncios. Uma casa nova com piscina e uma casa antiga em lote grande mudam muito a mediana.
- Valores menores (como Cidade Nova e Araucária) não comprovam desvalorização nem oportunidade: dependem da idade, da conservação e da composição da oferta.
- Não há percentis nem intervalos de confiança: com apenas mediana e tamanho da amostra, não é possível calculá-los de forma válida.
O que a conferência de anúncios mostrou
Exemplos escolhidos de propósito para conferir erros; não formam amostra representativa. Eles explicam por que este observatório valida área, tipo, bairro e duplicidade antes de calcular qualquer número.
Área privativa × área total
Um apartamento de R$ 455.000 com 83 m² privativos dá R$ 5.482/m². Com os 130 m² totais do mesmo anúncio, daria R$ 3.500/m² — cerca de 36% a menos, sem nenhuma mudança no preço.
Área construída × área do terreno
Uma casa de R$ 760.000 com 127 m² construídos em lote de 200 m² dá R$ 5.984/m² construído ou R$ 3.800/m² de lote. São razões diferentes, não duas estimativas do mesmo número.
Vários imóveis em um anúncio
Um anúncio oferecia quatro casas no mesmo lote. Esse tipo de produto não pode entrar em uma estatística de casas unifamiliares.
Bairro contraditório
Um apartamento aparecia com “Zona 01” no título e “Zona 07” na localização. Sem conferir o endereço, não entra em nenhum dos dois.
Área arredondada
Um estúdio tinha 46,68 m² no título e 46 m² no cartão. Arredondar a área antes de dividir muda o resultado.
Entrada ou direitos publicados como preço
Um valor de R$ 65 mil aparecia junto a um apartamento sem indicar se era preço integral, entrada ou direitos. Não pode ser incorporado sem validação.
Mesmo imóvel em vários portais
Um imóvel pode ser anunciado por vários corretores em vários portais. Mais anúncios não significam mais imóveis, e as amostras dos portais não podem ser somadas.
Viés da oferta ativa
Imóveis que demoram a vender ficam mais tempo anunciados e pesam mais na amostra. A retirada de um anúncio não comprova venda.
Medianas agregadas sem separação de tipo
Fonte: Guru dos Imóveis (dados declarados sob licença cc-by 4.0). Cada linha mistura apartamentos, casas e terrenos sob o rótulo do portal; por isso não serve como preço de bairro. Dos 147 rótulos listados, 70 tinham valor. “Ativos” é a contagem exibida pelo portal, não uma amostra validada.
Mostrar os 70 rótulos com valor publicado
| Rótulo original | Mediana publicada (R$/m²) | Ativos exibidos |
|---|---|---|
| Bom Jardim | 5.675 | 12 |
| Centro | 8.794 | 4 |
| Chácaras Aeroporto | 6.394 | 3 |
| Conjunto Habitacional Requião | 5.000 | 4 |
| Distrito de Iguatemi (Iguatemi) | 5.676 | 8 |
| Jardim Aclimação | 8.602 | 6 |
| Jardim Alvorada | 5.737 | 31 |
| Jardim Andrade | 533 | 2 |
| Jardim Araucária | 4.833 | 2 |
| Jardim Barcelona | 5.291 | 2 |
| Jardim Bertioga | 5.000 | 3 |
| Jardim Campo Belo | 6.196 | 6 |
| Jardim Campos Elíseos | 5.625 | 2 |
| Jardim Colina Verde | 5.248 | 6 |
| Jardim das Estações | 6.313 | 2 |
| Jardim Diamante | 4.859 | 2 |
| Jardim Dias I | 4.552 | 2 |
| Jardim Dias II | 5.408 | 3 |
| Jardim Espanha | 6.519 | 7 |
| Jardim Freitas | 6.208 | 1 |
| Jardim Higienópolis | 1.812 | 3 |
| Jardim Ipanema | 4.773 | 3 |
| Jardim Liberdade | 4.622 | 2 |
| Jardim Licce | 5.386 | 2 |
| Jardim Mediterrâneo | 5.563 | 3 |
| Jardim Monte Rei | 4.056 | 6 |
| Jardim Munique | 6.169 | 10 |
| Jardim Novo Oásis | 5.714 | 4 |
| Jardim Novo Paulista | 4.962 | 4 |
| Jardim Olímpico | 5.250 | 2 |
| Jardim Oriental | 6.148 | 11 |
| Jardim Paris | 4.306 | 6 |
| Jardim Paris VI | 5.812 | 1 |
| Jardim Paulista | 3.925 | 6 |
| Jardim Paulista III | 4.583 | 3 |
| Jardim Real | 7.019 | 1 |
| Jardim Rebouças | 4.560 | 3 |
| Jardim Santa Helena | 5.352 | 2 |
| Jardim Tabaete | 6.709 | 2 |
| Jardim Tóquio | 5.747 | 8 |
| Jardim Três Lagoas | 5.280 | 7 |
| Jardins de Monet Residence | 1.132 | 4 |
| Loteamento Grajaú | 3.430 | 2 |
| Loteamento Madrid | 5.278 | 5 |
| Loteamento Residencial Iguatemi | 6.783 | 3 |
| Maringá Pr - Paraná | 210 | 3 |
| Parque das Bandeiras | 6.007 | 1 |
| Parque das Grevíleas | 5.578 | 2 |
| Parque das Grevíleas II parte | 5.500 | 2 |
| Parque das Laranjeiras | 5.652 | 3 |
| Parque Hortência II | 4.990 | 2 |
| Parque Industrial | 6.638 | 18 |
| Parque Lagoa Dourada | 5.017 | 2 |
| Parque Residencial Cidade Nova | 6.775 | 1 |
| Parque Residencial Patrícia | 3.333 | 3 |
| Parque Residencial Tuiuti | 6.110 | 1 |
| Recanto dos Magnatas | 7.111 | 2 |
| Recanto Kakogawa | 628 | 2 |
| Residencial Arezzo | 800 | 2 |
| Vila Bosque | 9.372 | 4 |
| Vila Esperança | 1.752 | 6 |
| Vila Marumby | 8.502 | 3 |
| Vila Morangueira | 5.980 | 4 |
| Vila Nova | 7.714 | 3 |
| Zona 01 | 12.164 | 26 |
| Zona 02 | 11.897 | 4 |
| Zona 03 | 10.880 | 10 |
| Zona 07 | 7.131 | 17 |
| Zona 08 | 8.437 | 7 |
| Zona 7 | 9.567 | 8 |
Rótulos como “Zona 7” e “Zona 07” aparecem separados no portal e não foram combinados: uma mediana conjunta exigiria os anúncios originais. Valores muito baixos (por exemplo, condomínios onde também se anunciam terrenos) refletem a mistura de tipos.
O que continua não demonstrado
- Preço efetivamente pago, por bairro e tipo.
- Cobertura de todos os bairros e equivalência entre os nomes comerciais e os limites territoriais.
- Número de imóveis únicos depois de remover repetições entre portais.
- Percentis, dispersão e intervalos de confiança por bairro.
- Valorização de imóveis comparáveis ao longo do tempo.
- Preço de um imóvel específico. Nenhum desconto de negociação foi aplicado ou presumido.
Como o observatório usa esta pesquisa
Desde a coleta de 13 de novembro de 2026, os números do site vêm dela; a pesquisa documental fica como referência e como reserva para bairros sem anúncio na coleta. Quando houver edição própria publicada, os indicadores passam a ser calculados pela metodologia do observatório — um imóvel contado uma vez, área compatível com o tipo, amostra mínima de dez imóveis e revisão antes de cada publicação — e substituem os desta pesquisa. Veja também fontes e cobertura.
Para o preço de um imóvel específico, a referência adequada é uma análise com imóveis comparáveis: solicitar análise.
Fontes consultadas
- Coleta de anúncios (Chaves na Mão e Sub100) — Mediana do R$/m² anunciado, calculada pelo observatório sobre anúncios coletados, sem duplicatas e sem atípicos. Cálculo próprio sobre anúncios públicos de terceiros.
- Tudo de Imóvel — Medianas publicadas pelo portal; a lista de imóveis de cada célula não foi acessada. Condição de reutilização não verificada.
- Guru dos Imóveis — Medianas do painel de mercado; a linha por bairro não separa o tipo de imóvel. Dados declarados sob licença CC-BY 4.0.
- Viva Real — Indicadores arredondados que o portal chama de valor médio por m². Condição de reutilização não verificada.
- Proprietário Direto — Indicador agregado, sem separação por tipo; referência declarada de outubro de 2026. Condição de reutilização não verificada.
- Fipe — descrição do índice FipeZAP — usado apenas para entender o método; nenhum valor de Maringá foi encontrado.
Pesquisa documental consultada em 12 de novembro de 2026; coleta de anúncios em 13 de novembro de 2026. As páginas dos portais mudam; os números aqui são os lidos naquela data e podem ter vindo de versões em cache.